Макроэкономический обзор: Инфляция на рынке жилья

02.09.2021 18:13

Первым признаком начала нового инфляционного цикла в экономически развитых странах, как правило, является ускорение роста цен на финансовые активы. Это логично, поскольку котировки акций и облигаций быстрее реагируют на публикуемую экономическую статистику и изменения – как реальные, так и ожидаемые – в фискальной и денежно-кредитной политике. Цены на жилье также являются важным элементом механизма инфляционной трансмиссии, особенно в тех странах, где рынок жилья играет существенную роль в изменении благосостояния домохозяйств и где используются достаточно сложные инструменты финансирования. К таким странам, в частности, относятся США, Великобритания, Канада и Австралия, где существует много исследований, показывающих, как динамика цен на жилье влияет на потребительские расходы и ожидания населения в отношении своего благосостояния.

По этой причине цикл рынка жилья тесно коррелирует с экономическим циклом. Когда рынок жилья входит в рецессию, рецессия, как правило, начинается и в реальной экономике. В период мирового финансового кризиса 2007–2009 гг. тот факт, что номинальные цены на жилье могут снижаться, оказался большим сюрпризом для возглавлявшего на тот момент Федеральный резерв Бена Бернанке. Падение стоимости недвижимости ниже стоимости обеспеченного ею кредитования негативно сказалось на рынке жилья и благосостоянии домохозяйств, вмешавшись и в работу реальной экономики. Распространение сложных схем финансирования (в том числе так называемой сабпрайм-ипотеки) в конечном итоге ударило по менее обеспеченным слоям населения, т.е. тем, чьи жилищные условия эти механизмы, по задумке правительства, должны были улучшить. В статье, опубликованной Брукингским институтом в 2018 г., Бернанке признал, что схлопывание пузыря на рынке недвижимости было одной из основных причин, почему Великая рецессия оказалась настолько глубокой.

Падение цен на жилье привело к снижению благосостояния и расходов потребителей, а также спровоцировало резкое сокращение строительной активности. Как пишет Бернанке, наиболее разрушительным аспектом схлопывания пузыря стало то, что оно вызвало панику во всех сегментах рынка, резко увеличив спрос на оптовое фондирование и спровоцировав массовые продажи неипотечных кредитов. Паника, в свою очередь, привела к остановке кредитования, подтолкнув экономику к еще более глубокому спаду. Бернанке приводит тезис о том, что индикаторы паники, такие как резкое повышение стоимости фондирования для финансовых организаций и рост доходности секьюритизированных неипотечных активов, более точно предсказывают время наступления и глубину рецессии, чем данные рынка недвижимости – цены покупки жилья, рыночная стоимость сабпрайм-ипотеки или уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Между тем инфляция на американском рынке жилья в настоящий момент достигла почти 20% – это новый исторический максимум. Недвижимость сильно подорожала и в других странах – например, в Великобритании рост цен на жилье сейчас превышает 10%. В США долг по ипотечным кредитам, самый крупный компонент общей задолженности населения, на конец июня составил 10,44 трлн долл. Как сообщает Банк международных расчетов (БМР), в 1к21 цены на недвижимость в мире поднялись на 4,6% г/г, а в развитых странах – на 7,3%. Согласно оценке БМР, мировые цены на жилье в реальном выражении сейчас превышают уровень, наблюдавшийся сразу после финансового кризиса 2007–2009 гг., в среднем на 22,4% (на 29,2% в развитых странах и на 17,1% в развивающихся).

По данным БМР, среди стран «большой двадцатки» реальные цены на жилье за последнее десятилетие выросли более чем на 40% в Индии, Канаде, Германии и США. Любопытно, что в аналитических материалах почти ничего не говорится о динамике цен на жилье в Германии, – по-видимому, это связано с распространенным мнением о том, что в данной стране стоимость аренды важнее цен покупки недвижимости. Исходя из последних данных, ИПЦ еврозоны достиг 10-летнего максимума, что дало основание некоторым «ястребам» в руководстве ЕЦБ заявить о необходимости начать сокращение объемов покупки активов. Высокая инфляция на рынке жилья наблюдается в Нидерландах (9%) и Дании (14%).

На самом деле в том, что цены на финансовые активы растут, нет ничего неожиданного, учитывая беспрецедентные меры монетарной поддержки экономики и рекордный дефицит бюджета США за всю историю страны, не считая военного времени. Следующей фазой инфляционного цикла должно стать повышение цен на товары, особенно сырьевые, и ускорение инфляции цен производителей, что уже и происходит. Наконец, финальная стадия инфляционного цикла – это стадия ускорения роста зарплат. И это мы тоже видим уже сейчас, чему способствуют дефицит рабочей силы и нарушения в работе цепочек поставок, вызванные пандемией COVID-19.

В ближайшие несколько месяцев стоимость рабочей силы в крупнейших экономиках мира может начать заметно расти, что повлечет за собой дальнейшее повышение издержек производителей. Критика в адрес ведущих центробанков касается в том числе их нежелания признавать и оперативно реагировать на потенциальные угрозы, связанные с ростом инфляции. Именно поэтому регуляторы так отчаянно стараются верить в то, что инфляция носит временный характер. В противном случае проводимая ими ультрамягкая монетарная политика угрожает такими макроэкономическими последствиями, как стагфляция, либо, когда поддержание мягкой денежно-кредитной политики станет невозможным, схлопыванием пузырей цен на различные категории активов.

Участники рынка видят все меньше оснований для поддержания ставки на рефляцию. Инвесторов беспокоят такие темы, как начало замедления экономического роста (в том числе в Китае), предстоящее снижение объема фискальной поддержки, последствия дельта-штамма коронавируса, а также подготовка ФРС, а с недавних пор – и ЕЦБ, к сворачиванию программы покупки активов. Поступающая статистика указывает на то, что экономическая активность если не начала снижаться, то как минимум замедлила свой рост, а наступление пика инфляции откладывается. Маловероятно, что инфляция внезапно сойдет на нет, хотя для ведущих центробанков это было бы оптимальным сценарием. Скорее всего, о таком идеальном варианте им остается только мечтать.

Нил Маккиннон, экономист ВТБ Капитал
 

Другие публикации раздела «Обзоры ВТБ Капитал»


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Январь Апрель Июль Октябрь
Февраль Май Август Ноябрь
Март Июнь Сентябрь Декабрь